Na razítka čekají v Praze stovky projektů s desítkami tisíc bytů

Když úřad mlčí, tak souhlasí. Především zavedení tohoto pravidla může zrychlit povolování staveb a umožnit tak větší nabídku bytů v Česku, soudí majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec, kterého časopis Ekonom nedávno zařadil mezi otce zakladatele českého developmentu. Tuzemské stavební právo nazývá v rozhovoru, který vám přinášíme, legislativním Kocourkovem, z nějž bude složitá cesta ven. Nadějí je nový stavební zákon, v němž podle Korce nesmí chybět vedle zmíněné „fikce souhlasu“ také závazné lhůty pro rozhodování úřadů. Teprve pak bude možné získat stavební povolení v řádu měsíců místo nynějších let. 

Když dnes budu mít v Praze pozemek a rozhodnu se na něm postavit bytový dům řekněme s 30 byty, kolik musím nastudovat právních předpisů, abych mohl začít?

Určitě jsou jich desítky. Pro normálního člověka, který se tím běžně nezabývá, je to takřka neprostupná právní džungle.

Kolik musím obejít úřadů a získat povolení?

Před podáním žádosti o vydání územního rozhodnutí musí investor získat stanoviska od mnoha desítek institucí, takzvaných dotčených orgánů státní správy. Vyjadřují se mimo jiné hasiči, policie, hygienici či správci sítí. Například u našeho aktuálního projektu Ekorezidence Hodkovičky se 160 byty jsme potřebovali šest desítek razítek.

Co mě bude jen tato „papírovací“ fáze stát?

U středně velkého bytového projektu se sto až 150 byty vyjde příprava projektové dokumentace na miliony korun. Projektová dokumentace pro územní rozhodnutí stojí půl až jeden milion korun, projektová dokumentace pro stavební povolení v úrovni prováděcího projektu čtyři až pět milionů korun a samotný inženýring pak jeden milion korun.

Podle žebříčku Doing business Světové banky je Česko ve snadnosti získání stavebního povolení 156 ze 190 sledovaných zemí. Vyjednat s úřady stavbu bytového domu v Praze zabere v průměru přes pět let, developeři ale mluví spíše o deseti letech. Jaký je v tomto ohledu váš smutný “rekord”?

Jeden náš projekt jsme povolovali osm let.

Troufnete si odhadnout, kolik v Praze a v Česku obecně nevzniklo v poslední dekádě bytů kvůli zdlouhavému územnímu a stavebnímu řízení? O kolik mohla být nabídka větší?

Na pražském trhu chybí několik desítek tisíc bytů. V povolovacím procesu zůstává podle našich údajů zaseknuto několik stovek projektů s mnoha desítkami tisíc bytů.

Kudy podle vás vede nejschůdnější cesta, jak nynější stav změnit?

Zablokovaný stavební proces by definitivně vyřešilo zavedení závazných lhůt pro vyjádření a vydání rozhodnutí současně s takzvanou fikcí souhlasu. Tedy pokud by se oslovený úřad ke stavebnímu záměru včas nevyjádřil, bralo by se to automaticky jako jeho souhlas. Díky tomu by se dalo stavební povolení získat v řádu měsíců, jako je tomu v zemích na západ od nás. Ulevilo by to nejen investorům, ale všem, kteří na nedostatečnou infrastrukturu každodenně doplácejí.

Důležité je též důsledné oddělení státní správy od samosprávy tak, aby nemohlo vedení radnice ovlivňovat pracovníky stavebních úřadů. Ti totiž podléhají tajemníkovi úřadu, který rozhoduje mimo jiné o jejich odměnách. Tajemníka pak jmenuje starosta, čímž se kruh uzavírá.

Jaký projekt se vám za dobu existence Ekospolu podařilo protlačit přes úřady nejrychleji?

V poslední době je to zmíněný projekt Ekorezidence Hodkovičky, který jsme začali stavět za necelé dva roky od koupení pozemku. Vůbec poprvé jsme při něm využili spojeného územního a stavebního řízení, které sloučilo dva kroky do jednoho. V současném legislativním chaosu jde ale spíše o výjimku. Bez ohledu na to, že i ony dva roky jsou podle mě příliš dlouhá doba.

Dva roky místo pěti zní každopádně jako zázrak. Není tedy řešení patu v povolování staveb na světě?

Bohužel ani úspěch tohoto našeho projektu nedokazuje, že to tak bude fungovat vždycky. Investor, který se pro tuto cestu rozhodne, riskuje více, než při standardním postupu. Hned napoprvé musí připravit podrobnější stavební dokumentaci, která u projektů se stovkami bytů vyjde na miliony korun. Pokud mu ji pak stavební úřad „smete ze stolu“, musí ji investor s velkými náklady nechat celou přepracovat. I proto je často jednoduší zvolit starou cestu a žádat zvlášť o územní rozhodnutí a poté o stavební povolení.

Jakou část z celkové "člověkohodinové kapacity” developerské firmy jako Ekospol spolyká povolování staveb?

Povolování staveb zabere zhruba 15 procent času potřebného pro přípravu a realizaci projektu.

Ministerstvo pro místní rozvoj spolu s Hospodářskou komorou chystá nový stavební zákon, který by měl přinést revoluci ve stylu jeden úřad, jedno řízení, jedno povolení. Celý proces by se nově měl vejít do jednoho roku od podání žádosti. Má tahle vize podle vás nějaká úskalí?

Hlavním problémem by bylo, pokud by z navrhovaného zákona vypadla zmíněná fikce souhlasu. To by byla obrovská škoda, protože právě takzvané dotčené orgány státní správy jsou významnou brzdou celého procesu. Nejenže jich musí investor oslovit mnoho desítek, navíc často i přes opakované urgence čeká a čeká. Někteří rekordmani si dávají opravdu na čas a získat jejich stanovisko s plánovanou stavbou trvá i více než rok, přestože stanovená lhůta je jeden měsíc. Bohužel současná legislativa nestanovuje za nedodržení termínu pro vyjádření žádné sankce, takže investorovi opravdu často nezbývá než čekat. Zvažovaný institut fikce souhlasu by toto marné čekání na Godota utnul. Není to nic nového, ostatně už děti říkají, „že kdo mlčí, souhlasí“. V českém stavebním právu by to nicméně byla doslova revoluce. Nutno zdůraznit, že velmi pozitivní.

Musím proto na ministerstvo pro místní rozvoj i ostatní resorty apelovat, aby fikci souhlasu v novém zákoně ponechali. Bez ní se podstatné změny a urychlení povolování staveb v žádném případě nedočkáme.

Lidé ze stavebních úřadů ale oponují, že už teď nestíhají a tímto způsobem získá povolení spousta staveb, aniž by se jimi zvládli řádně zabývat.

Fikce souhlasu se týká vyjádření, které dávají dotčené orgány státní správy, na činnost stavebního úřadu vliv mít nemá. Každopádně i pro stavební úřady by měly platit nějaké sankce v případě, že nedodrží stanovené lhůty pro rozhodnutí.

Jinak údajné zahlcenosti stavebních úřadů by minimálně v Praze pomohlo zavedení centrálního stavebního úřadu pro velké stavby, který by ulehčil 22 místním stavebním úřadům. Koncentroval by nejzkušenější pracovníky a nejlepší techniku a místní stavební úřady by se mohly věnovat povolování menších staveb důležitých hlavně lokálně.

Je podle vás reálné, že nový stavební zákon začne platit od roku 2021?

Budeme doufat, že ano.

Jak často se vlastně mění předpisy, které v Česku regulují stavebnictví? Poslední velká novela stavebního zákona nabyla účinnosti od ledna 2018, předtím byl zákon novelizován 22krát. Nebylo by pro podnikatele ve stavebnictví lepší, kdyby stát už nic nevymýšlel, a oni se naučili žít s daným stavem věcí?

Stavební právo se dostalo za poslední roky do tak zoufalého stavu, že mu přezdívám legislativní Kocourkov. Máme nejsložitější systém povolování nových staveb z celé EU. Na tom se bohužel posledních deset let podílelo hned několik generací politiků hlavně na celostátní úrovni. Cesta, jak se z tohoto tristního stavu dostat, bude nyní velmi složitá.

(dm)